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奥克兰房价未来会涨还是会跌?

   作者: 魔王    人气:     日期:2018/9/11

-----------论Kiwibuild对奥克兰房价的影响

 

1,奥克兰房价会涨吗?

 

正当华人还在坐等奇迹出现,奥克兰房价继续上涨(或腰斩)时,真正值得关注的大事应该是正在如火如荼进行的Kiwibuild项目。对于想要融入新西兰的华人读者来说,这个话题下完全可以把新西兰想象成中国:如果说“公屋”相当于中国的“廉租房”的话,Kiwibuild就相当于中国的“经济适用房”,他们都属于保障性住房,是奉行“民主社会主义”的工党,用以试图同时解决住房严重短缺和居民贫富分化这两个积重难返的社会矛盾的,是工党推行的旗舰政策。坐等奥克兰房价“腰斩”的华人大有人在,大多是因为他们没有买到房子,如果他们是新西兰居民或公民,Kiwibuild应该就是他们接下来要忙着申请的事情了,显然这很有助于减少舆论上“盼望房价腰斩”的人数,然而Kiwibuild的意义远不止带来舆论上的和谐。

 

奥克兰等大城市在近年来遭遇了和中国大城市类似的难题: 由于过去完全依靠市场调节的盲目性,导致新西兰房地产业的发展逐步偏离正常的轨迹。奥克兰房价增长过快,而新房建设速度远远低于人口增加速度,市场投机行为导致大量中低收入群体的住房需求得不到保障。高房价又快速推高房租市场,使得新西兰工薪阶层变相降薪,居民消费降级,生活质量显著下降。因此新西兰作为留学、务工市场,吸引力也随之下降,本已短缺的技术工人因此变得更加短缺,教师、警察、护士等群体频繁罢工或离开新西兰谋生,又变相降低了新西兰的教育、治安和医疗质量。同时犯罪率也呈上升趋势,社会矛盾十分突出,已经明显牵制了新西兰的经济发展。如果此时再搞旧时的“奔放经济”,不仅会因住房、基建、劳工等瓶颈限制而无法真正促进经济发展,还会让新西兰现有的社会矛盾雪上加霜。为此,保障中低收入群体的住房需求,缓和社会矛盾,建立和完善经济适用房(Kiwibuild)和廉租房(公屋)体系是无论哪个政府上台都应该做的事情。现实证明目前奥克兰的房价是过热了的产物,任何真正关心新西兰整体和长远利益的人都不应该指望它短期内更加过热,除非他不在新西兰居住,新西兰的社会动荡跟他无关。

在这个局势下,如果人们还把目光仅局限在二手民宅市场,不仅会导致教育、交通、治安等问题被忽视,还会就此错过在“房价危机”之中隐约显现的宝贵商机。Kiwibuild的社会效果相当于给工薪阶层涨薪,或许比直接涨薪要高明些,因为直接涨薪最终都会流向炒二手房的资本,而建造Kiwibuild的钱最终都会流向建新房的资本,后者显然对新西兰的未来发展贡献更大。这也侧面反映出工党依然代表一部分资本利益,它并不是一些人误以为的“只代表穷人”的政党,这点值得一些期待转型的资本注意。

 

分析联合政府一年来的政策可以摸出一个明显规律,新西兰“房价危机”之中的商机正是“换个地方赚钱”。无论是留学新政、“外资买房新政”还是“建筑公司海外劳工新政”,几乎所有政策都在集中引导“建新房的资本”投向“不过热的地方”。看似“排外反华”的老皮支持一带一路,Kiwibuild建材也进口自中国,看来联合政府是下了决心,从国内外获取一切力量来加速新西兰的新房建设以及基建了。

一直有一些声音在批评,工党雄心勃勃的Kiwibuild会导致奥克兰房价受影响,引起炒房一族的担忧,其实不必“担忧”,奥克兰房价确实涨不起来了。这里说的是大趋势,奥克兰局部地区依然有升值可能,但另有很多区有跌价可能。“大建经济适用房”在中国就是被用来当作给房市降温的有效工具①,抑制房价它绝对是专业的。给房市降温不仅是联合政府解决社会矛盾必须要做的事情,也是中立的新西兰央行一直在努力做的事情,央行过去几年不停地出台收紧房贷的政策,包括民用住房贷款,建筑贷款和开发贷款,就是为了防止商品房过热。而ASB银行910日爆出猛料,Kiwibuild的首次购房者仅需支付5%的首付,还会有2500纽币的现金返还,可见Kiwibuild不仅仅是为了实现“社会主义”或“帮助穷人”,也同时也被银行家们认为遵循市场经济规律而大力支持,这个市场规律就是奥克兰房价不可以再涨了。

 

2,奥克兰房价会跌吗?

 

虽然Kiwibuild确实会让房市降温,但许多人认为它并不一定会导致房市下跌。

 

奥克兰大学教授Laurance Murphy认为Kiwibuild项目不大可能影响所在地区的房价,因为面向低端市场的公寓或联排住房并不会与全幅地住房构成直接竞争。奥克兰买不起房的这数万人,看起来人多但并不是炒房者的潜在客户。比如电脑、手机或汽车,往往同一型号有不同价位的产品用以涵盖所有层次的市场,很少产生同品牌自我竞争的事情,住房也是同理。Stuff网站商业记者Susan Edmunds认为,建造能力不足与成本上涨、经济运行稳定和低利率,都将是支撑房价不会下跌的重要原因②。同时新西兰财政部长也认为,KiwiBuild项目对住宅投资的影响会比此前预计的发生得更晚。

再说经济环境,新西兰储备银行行长Adrian Orr 八月份时说,新西兰经济满满都是积极的讯号(the signs are positive):纽币汇率较低意味着我们可以从出口赚更多钱,世界经济增长依然强劲,联合政府正在加大投资,家庭消费也很正常,商业投资没有理由不增加,同时新西兰债务率很低,有财政盈余,银行利率也很低,联合政府也在大力投入科研和建设。Adrian认为“新西兰依然非常适合投资”。他同时还表示,自己并不关心什么“商业信心指数”,他认为现在人们对商业前景的担忧,只是从“房价驱动型经济”转型为“出口驱动型经济”时的结果,他相信现政府的各项政策“是为了更多的人,更多的消费和财富,将推动经济增长。”③

    同时房市也是由多种不同的产品构成,除了人们最常关心的二手民用房和公寓楼花外,还有商业物业,其中包括酒店物业、商铺或仓库等等,它们的投资前景不仅不受Kiwibuild、公寓房数量大增和二手房市场降温的影响,反而会因人口密集度增加而更前景光明,并且很多奥克兰以外地区,尤其是具有留学、旅游和就业潜力的城镇,在留学移民新政之下也同样闪耀着金色光芒。人们实在没有必要把眼光盯死在二手房这个早已过热开发的市场上,或者盯死在其他夕阳产业上。过去的10年已经过去,现在应该随着市场规律和政府政策去寻找别的商机了,并且在经济运行良好、施政得当的情况下,这些商机确实不少。

 

 

参考资料

   《保障性住房建设对商品房市场的影响》 中国人民大学公共管理学院

   https://www.stuff.co.nz/business/106883553/house-prices-have-fallen-but-dont-expect-a-big-downturn

   https://www.tvnz.co.nz/one-news/new-zealand/signs-positive-new-zealands-economy-despite-slowdown-reserve-bank-governor








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