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Pero要做地产业的魔鬼还是天使

作者: 张又 编译    人气:     日期: 2011/2/23

上 周媒体均报道了Mike Pero——这位本地知名的贷款和保险经纪商——准备进军地产经纪行业的新闻。时间就在今年三四月份，公司名叫Mike Pero Real Estate，打出的佣金将比一般市价低1个百分点，即2.95%，高价格房产再减至1.95%，他同时称，今年准备招100名地产中介，手上已握着60 份加盟意向。这些“狂言”一出，地产中介业为之一震。有评论认为，如他成功，对本地中介行业意味着一次小型革命。下面，请随本报经济版对其商业计划来一个 粗略评估。 我们先做一个对比计算： Mike Pero Real Estate的佣金收费标准将是房产销售价39万以下部分2.95%，39万以上部分1.95%，再加GST； 目前新西兰最大中介商Barfoot & Thompson的一般标准是：销售价30万以下部分3.95%，30万以上部分2%，再加GST。（根据Barfoot网站的说法，Barfoot的收费比“奥克兰典型收费”要便宜。） 如果这种计算方式没有错误的话，在实际对比测算过程中，发现Mike Pero的佣金水平和市场上较偏高的佣金水平比，卖家可以节省3000-6000元，而和Barfoot相比，一般房产可节省2500-3000元之间。 例如Mike Pero和Barfoot的同价位对比中，对于25万的房产，佣金可节省$2875；35万节省$2903；50万节省$2530；75万节省$2673；100万房产节省$2817。 再 看中介业，中介业目前的情况远不如六七年前，REINZ每月的数据，大部分人都关心中间房价，而对于中介行业关心的是成交量。量能缩小意味着佣金这块蛋糕 就小了，因为价格并未大起大落。如果你找来REINZ的03-10年年度销售成交笔数的对比图，就可以看得一清二楚。从03年到10年，成交笔数一直处于 下降通道。其中高点是2003年的119,891套，低点出现在2008年56,071套，只有2009年稍有反弹，但2010年继续下探。 如果把价格因素放进去，比照成交量，可以大略计算出这个行业一年的总收入，是2006年为地产中介行业的高峰，总佣金收入应该在13亿纽币附近，而到了去年，这个数字下滑到7.34亿元附近，下滑幅度43%。 我 们知道，1月份的销售价格数据双双不理想。但根据Mike Pero的说法，现在是进入这个行业的好时机。因为他认为，既然现在蛋糕缩小了，原先的那种高佣金模式也该反省了，否则可能被市场淘汰。“我认为行业需要 重新评估。”他这样说。由于地产中介法的一些改变，Mike Pero认为可以节省不少维持办公场地的费用。 Mike Pero所设想的商业模式将是加盟形式（Franchise），加盟将是以销售员个人形式，而非传统的店家形式。每一个地产中介都可以设立一个家庭办公室或在附近租办公楼，取决于他们自己的需要。 一 般中介的分成是佣金的8%扣掉作为加盟费，剩下的中介公司对半分。Mike Pero则保证他的商业模式能节省成本，使加盟中介实际收入不会低于原来的公司。同时，成本低也不意味着服务少了。他说，“我们不削减服务，恰恰相反，如 果我们只达到平均的标准，我们也不满意。我们希望超越。” 他现在对于能够挖来其他公司有经验的地产中介信心满满。“其他公司会说，‘我们有最好的和最有经验的中介。’不错，他们的确有。不过等到明年，他们就是在为我们工作了。”Mike Pero说。 不管Mike Pero现在怎么说，考验他的时候很快就要到了。他能不能成功搅局新西兰高佣金的地产中介行业，今年之内就会见分晓。