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甚麼是合理的房價

作者: Tina Chen    人气:     日期: 2005/7/28


        對於買方來說;有許多人在提出offer之後,如果賣方爽快的答應了,買方反而會猶豫不決,生怕是自己的價錢出的太高了,對方才會如此爽快的答應,事情真的是這樣嗎?對於賣方來說;房屋的最終價格不一定會是您當初購入的成本,也不一定等同於鄰棟房子上個月的售價,事實上它主要取決於市場條件下,買方所願意支付的最高價格。
 
 然而,除了市場因素外,個人因素也是相當重要的,賣方處理房子的迫切度將會對房屋的定價產生極大的負面影響。因此,為了避免偏誤房價的發生,如果能透過經紀人的協助,經過市場比較以及專業的鑑價報告等程序之後再決定,這樣所定出來的價格就比較客觀合理。 

房屋市場的供需 顟B是決定房屋價格的一個極重要的因素,在學經濟學時 到一個笑話是這樣的;如果有一隻鸚鵡學會了講「供給和需求」時,那 统蔀榻洕鷮W家了。這個笑話雖然誇張,但是它強調了供需對於價格的影響是如此的深遠,事實上所有的因素都會影響到供需,像是;一、國民所得,低迷的景氣使得經濟成長率偏低,國民所得未見大幅成長的 顩r下,對於買屋的需求也會有壓低的效果; 二、股市:股市是經濟的櫥窗,股市的低迷一方面反映廠商對未來展望的悲觀,另一方面更會形成國人財富縮水的現象,許多人在股市大漲之後,將上漲的股票變現或投資,進而推動房價;三、通貨膨漲:如果經濟景氣持續過熱,發生大幅度的通貨膨脹,將導致持有現金的人實質財富出現縮水的現象。因此,在物價持續快速膨脹的環境下,持有房地產是一種避免資產縮水的不錯的方法。 
        
此外還有許多的因素,像是物件特性以及買賣方需求都是。在物件特性方面,諸如;公共工程、城鄉位置、產品類型、格局與結構、屋齡甚至附近的生活機能等等,都會決定單一物件的價格。附近若有一些重大的公共工程,像是捷呦到y、大型公園綠地、或是都市計劃的重劃區等等,都會對這個房子的價格發生大幅度的提昇作用。所屬的城鄉位置也會影響房價,因為位置所衍生的交通問題、生活問題等等都或多或少地影響房價。衛星都市的房價通常受到交通因素影響最大,而市中心了房價通常有比較抗跌。

高價位的產品曾經在景氣繁榮的時候獨領市場風騷,然而一旦市場 顩r反轉,高價位的產品將首當其衝。反之,低價位的公寓式房子在不景氣的時候相對比較穩定抗跌。所以,在選擇產品類別時,除了是否符合自己的需要外,最好將未來的可轉售性列入考量。 

標準的格局是最具轉售潛力的格局,設計不當的格局除了自身居住時所可能產生的不便之外,也會影響未來的價格。老舊的房子會產生許多問題,不論是貸款的額度上,生活設備的老舊毀損所造成的不便,都是影響價位的因素。所以,新成屋的價位通常會比中古屋至少多個三成左右是不無道理的。 
       
鄰近的生活機能也是影響房價的重要因素之一,鄰近市場或是綠地都是加分的項目,另外,在日益重視教育的現代社會中,明星學校的學區內的房子價格通常也是易漲難跌。 
        
最後要提到的影響因素就是買賣雙方對於交易的迫切程度。這也是買賣雙方在議價談判的過程中,雙方堅守的底限。如果買方對於特定的房子有殷切的需求,通常為確保交易的達成會願意提高價格;反之,若賣方因為財務壓力或是其他因素必須迅速地完成交易時,也會使得價格態度趨於軟化,降價求現在這種個人背景下常常發生。 

一般新房屋的訂價,可依「成本導向」、「市場導向」、「公司導向」而予以區分。「成本導向」的訂價有「成本加碼訂價法」及「目標利潤訂價法」。「市場導向」的訂價有「市場行情比較法」及「投標訂價法」。在「公司導向」的原則下,有「顧客認知訂價法」及「產品差異訂價法」。

一、成本加碼訂價法:是根據產品的單位成本為基礎,再加預期利潤比率數字,作為訂定產品價格。成本加碼訂價法中,最基本的例子,是加成訂價及成本附加定價。二者很類似,都是以單位成本加上一定百分比作為價格。二、目標利潤訂價法:是指公司在決定價格時,考慮到當達成某一特定銷售數字時,該公司將獲取總利潤若干而訂立價格。換句話說,製造商在估計的標準產量下,希望所訂價格能對總成本獲得一定目標的報酬。三、市場行情比較法:是公司在決定價格時,依照市場競 幹a品訂價情況作為訂價參考。換句話說,是即將價格釘住產業之平均價格水準。四、投標訂價法:投標之「標」是指買者所出的價格,其基於競 幷哂唭r之,因此,價格較低。五、 顧客認知訂價法:係根據顧客對產品的認知而為訂價的參考基礎。代表公司信譽、產品品質保證,因此,通常所訂的價格較高。六、價格差異訂價法:是指同一商品以兩種或多種價格出售,這些價格並非邊際成本有所不同。差異有好幾種型式,要看採用的基礎是顧客、產品形式、時間或地點而有不同。

由上述的不同訂價策略可以得知,訂價的不同直接影響訂價與成本之間的議價空間,議價空間也會隨著不同的訂價而有所差異。由業界的實際情形看來,今日大部份方房屋的售價訂價法大都是採取「成本加碼訂價法」及「市場行情訂價法」,完全以區域市場所可接受的價格為基礎,最後再根據「價格差異訂價法」,針對各種不同型式的房屋條件而訂出不同各型式房屋的售價。




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