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外商土地投资新规下月生效--农场销售受政策影响

作者: 张又    人气:     日期: 2010/12/13


导读:财政部长Bill English日前给海外投资办公室发出一封指令信,对“大面积农业土地”给出了明确的定义,并针对敏感土地项目审批强调了两个新的评估标准。他希望这封信“为潜在投资者提供有关政府对外国投资更清晰和明确的”态度。但专家认为,除非政府把外国土地交易中的“政治元素”都清除,否则对海外土地投资的规定将一直存在某种不确定性。

据12月9日消息,新西兰财政部长Bill English日前给海外投资办公室一封指令信,要求海外投资办公室在审批海外投资过程中,如收购农场土地的面积超过平均面积的10倍时,必须要考虑该项投资是否符合新西兰的利益。

在这封指令信中,Bill English对“大面积农业土地”给出明确的定义,即平均面积的10倍——因此,对于奶场收购来说,是平均奶场172公顷的10倍即1720公顷,对牧羊场来说则是443公顷的10倍即4430公顷。

这封信还对海外投资办公室审批敏感土地项目设定了两个投资评估标准,即:

* 经济利益因素:允许部长们考虑新西兰的经济利益是否适当地受到了保护;

* “酌情”因素:也就是酌情判断新西兰方面是否有足够的介入机会,例如是否指定新西兰人担任总裁、在新西兰设立公司总部等等。

Bill English说,“这封信,本周发出,将作为海外投资办公室对大面积土地投资是否对新西兰有利的判断依据。”

Bill English说,这封信“为潜在投资者提供有关政府对外国投资更清晰和明确的”态度。

这些新标准将替代原先在9月份政府宣布的标准,以反映公众对大批土地落入外国人手中的担心和反对。

“政府意识到公众对海外投资于我们的生产性土地存有真实的担心。”他说,但是“有益的”投资能够带来资本和工作,并提振出口市场。

这些改变将从1月13日开始生效。

农场销售已显示
受困于外商投资政策

另据The Dominion Post报道,由于外资购买新西兰土地的政策不确定性仍未排除,据信影响了北岛中部一系列的农场交易案。

21家位于Tokoroa周边地带的奶场,原先由Cater Holt Harvey包装上市,但是自从今年早些时候以来,这些农场一直僵在市场上没有完成出售。

该公司最初希望这些农场能够卖到总价2.245亿元。

但是据一位正寻找农场买家的地产中介说,对农场表示购买兴趣的人,正在等待Crafar农场交易案的结果,以评估对外国所有权是如何定调的。

Bayleys房地产中介Mike Fraser-Jones说,Crafar农场交易案的结果很可能同时对买家和价格产生影响。

“我认为这牵涉到成本问题。人们计划要做一件事情,如果预期到未来没有回报和好处,他们就不会继续做下去。”

Crafar农场目前处在破产接收状态,新西兰海外投资办公室目前正在决定以香港资金为后盾的
Natural Dairy公司是否可以完成他们对Crafar农场的收购。

今年8月时,政府说正在重审关于农业土地向海外出售的规定,称在最近一段时间,每天有82公顷土地出售给了外国人。

行动党前任国会议员,同时也是一位公司法专家的Stephen Franks说,除非政府把外国土地交易中的“政治元素”都清除,否则对海外土地投资的规定将一直存在某种不确定性。

“我认为基本上他们现在都是手摆在那里,也不知道怎么办好……(他们)签署了那么多自由贸易的协定,里面都有很直接的描述,你必须把外国人等同于新西兰的国民待遇。

“所以他们碰上了进退两难的事情,他们该怎么遵守自由贸易的有关协定,同时还要照顾到新西兰人对成为自己土地上的佃农的恐惧。”

Stephen Franks说,海外投资办公室以前“非常清楚,有一套政治决策之外的既定标准”,但是现在看起来有点像澳大利益的政治模式,而在乡村土地出售方面特别明显。

不过一位Taranaki的农场估价师John Larmer不太同意这种说法,他说,全国今年的农场销售都很低迷,所以就是地方上的买家也不太急着出手。

他认为货物价格的波动和银行农业贷款的收紧,是导致购买力不足的主要原因。“我认为这些本地潜在买家并不是在想‘嗨,等到价格降下来我再买不迟’,他们没有这种空间做这种决定,他们每天还有对付干旱带来的烦恼。”

新西兰房地产协会说,在10月底的前一季度中,全国仅147家农场转手,比去年同期少28.3%,比3年前的高峰期的582家更是相差甚远。

从全国范围看,销售最低迷的地区分别是Waikato,Taranaki,Canterbury和Southland。
从中间价格看,全国主要农业区的价格下降,伴随着市场信心减少,仅部分地区的部分农业地能维持
价格上升。

目前市场中分析的主要乐观因素包括国际奶价高企,这对信心有一定支撑作用,因为恒天然2010-2011年的预期支付价是每公斤固态奶$6.90。

部分呈现复苏迹象的地区包括Hawke's Bay,该地区估价师和分析员Greg Morice说,虽然大宗的牧场销售还是很缓慢,不过小一点的牧羊和牧牛农场,比如在100公顷左右的,销售开始回升。

Morice说,看起来农民购买小型农场获得贷款比较容易,而大型物业还不行。

他说,好的物业还是能在预期之上卖掉,但是那些偏远地区的就不行了。

Morice说,他的一部分工作就是和地产中介一起,让农场卖家能够接受目前的市场价位。




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