编辑精选 : 中国债务违约风险蔓延海外 1年492家房企破产(组图) - 澳纽网


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中国债务违约风险蔓延海外 1年492家房企破产(组图)




来源: (时代周报/彭博社)    2019/12/13 10:00:51
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  2019年以来,房企们正一家接一家倒下。

  时代周报新媒体从人民法院公告网查到,截至2019年12月12日,今年以来宣告破产的房企已经增加到492家。

  房地产行业曾经是财富制造的机器。现在,这一局面正在改变。房企正在从扎堆入场,变成齐齐退场。


  经济学家马光远曾断言,“未来中国将只有20%的开发商活下来,80%的开发商都会死掉!”。这也意味着,这张房企破产名单里,还会添上更多名字。

  1

  11月以来,平均每天近2家房企破产

  在人民法院公告网中,输入“房地产破产”字样,将跳出一大串法院公告。每一条公告背后,都是一家房企倒下的证明。

  截至2019年12月12日,这个数字已经增加到492家。这也表明今年以来,平均每天有1.4家房企倒闭。

  临近年底,破产房企的数量正加速飙升。自11月至12月12日,宣告破产的房地产商高达80家,创下今年以来的新高。其中,仅11月24日就有6家房企倒下,为2019年房企破产数单日最高之一。

  换言之,11月以来平均每天有接近2家房企破产倒闭。

  

  时代周报新媒体发现,12月12日一天之内已有4家房企发布破产公告。多为小微企业,注册资本在数千万左右。

  最新的几条公告中,来自辽宁的盛世天成房地产开发有限公司即是如此。天眼查显示,该公司成立于2007年07月,注册地址在辽宁省铁岭市,注册资本2000万元。在陷入债务困境后,盛世天成房地产开发有限公司的现有财产状况及债务情况,被法院认定为不能清偿到期债务并且资产不足以清偿全部债务,符合法定破产条件,于12月3日被裁定破产。

  12月11日,中国农业银行沈阳房地产联合开发公司亦有一条破产文书信息,沈阳市皇姑区人民法院此前裁定受理其破产清算申请,查明其截至今年6月11日资产总额为3957516.55元,负债总额137580288.26元,资产负债率3476.43%。最终宣告其批破产。

  债务困境,是杀死这些房企们的致命病毒。但感染这一致命病毒的明显不止中小型房企。

  2019年6月,全国五百强内的百亿上市房企——银亿集团,在负债规模达到500亿元的重压下,进行了破产重组,曾经的宁波首富也至此跌落神坛。

  事情的严重性,似乎已超出预料。但是,这些集体陷入窠臼的房企们,究竟怎么了?

  2

  无钱可用,“渴死”房老板

  中小房企集体破产已成定局,过去成绩斐然的大中型房企频频“爆雷”也屡见不鲜。

  在业内人士看来,这无疑透露出一个信号:房地产通过高负债、高杠杆,来获得高增长的商业逻辑已经不太能走得通,至少在当前的环境中,这样的模式已经不再适用。

  一边是资金问题日益紧张,一边却是各种融资渠道的“关闭”,房地产企业面临着双面夹击,导致生存的压力越来越大。

  

  此前,时代周报记者从招商银行客户经理处得知,目前开发贷额度有限,想要从银行借钱,门槛不低,一般只有排名行业前30的房企才有可能拿到他们的贷款。

  据新华网报道,2018年,全国共有房地产公司9.8万家,由此推断,能拿到其贷款的仅占比万分之三。

  房地产的“高光时刻”不再出现。

  2019年5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号),在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资。变相阻断了中小房企的融资之路,更是直接使得银行等金融机构,在向房企发放贷款时挑肥拣瘦。

  更多的房企,由此面临无处找钱的窘境。这之后,紧接着关闭的,还有包括债券和ABS产品等公开市场融资渠道的闸门。

  5月31日,有媒体报道称,从数位接近监管的人士处获悉,监管部门将收紧部分房企公开市场融资,包括债券及ABS产品。主要原因在于部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起中央的注意”;在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

  而这些渠道,在银行融资收紧之际,曾是房企们赖以生存的水源。

  2019年3月这一个月内,房企债权融资额为985.15亿元,占房企融资总量的96.19%。包括旭辉、世茂、印力、碧桂园、万科等房企,均发行了10亿至30亿不等的债券或优先票据。另一边,ABS融资产品也曾为房企所倚重。2019年上半年,房企ABS发行量接近1800亿元。

  据wind数据统计显示,今年以来,约有19家上市房企发布定增的预案(部分修改定增预案),但仅有4家被证监会核准。

  曾经,融资渠道,共同组成了房地产这个大池塘边的水管,为其源源不断的输送水源。如今,失去这些水源的房企,如同路中水洼里的鱼,蹦跳着期待救命的甘霖。

  3

  为活下去用尽“十八般武艺”

  面对生存压力,万科喊出的“活下去”,已经成为很多房企最现实的目标。而房企们为了突破当下的资金困局,可谓用尽了“十八般武艺”。

  显而易见的,就是各大头部房企开始了业务减员。

  有头部房企的员工总数半年减少了近15000人,少了约11%。其他头部房企的房地产开发领域,其员工数量也有数百至数千人不等的减少。

  对于很多房企来说,缩短房地产销售周期、加快资金回笼,也是纾解当下资金问题的方法之一。

  今年8月,恒大开启“全员营销”,实现了快速抢收,9月,时代地产也开启相似计划,试图加快回款。背后凸显的便是房企对于资金的渴望。

  但在房企销售面临阻碍的当下,为了求得生存空间,不少房企开始对旗下项目频频售卖股权,用来快速回笼资金。

  

  

  

  6月9日,粤泰股份与世茂旗下五家子公司签署了《世茂粤泰合作项目协议书》,以63.97亿元的价格,共计转让5个项目的股权。

  而世茂地产除了接盘粤泰股份旗下项目外,从3月到5月,还共计接盘了泰禾集团5个项目,交易总对价接近70亿元。

  9月份,房地产行业资深人士杨红旭通过公众号发布消息称,负债千亿的新湖中宝开始准备卖地求生。除了新湖中宝之外,今年包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。

  除了售卖地皮、股权,房企为了“活下去”,在境内融资渠道收紧的背景下,越来越多的房企选择在海外“疯狂借钱”。

  今年以来,海外美元债发行放量明显,其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。

  有数据显示,截至11月13日,2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元,已经接近去年全年发行总额(约616亿美元),已经公布的融资计划则达624亿美元。

  分析人士认为,房企海外举债,从企业的美元融资成本看,相比之前有所上涨,不过其中分化也非常明显,从不足6%到超过10%都有,其中大型房企的融资成本优势比较明显。比如龙头房企万科的票面利率低至3.15%,其他中小房企的美元债融资利率均在10%以上。

  中小房企海外高息举债,当债务集中到期后,能否及时还款成为了悬在房企头上的一把利剑。

  4

  未来8成房企要死掉?

  不可忽视的事实是,遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业,正在面临着一轮巨大的洗牌潮,越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。

  经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”:未来市场只有20%的开发商能活下来,80%会死掉,中国的开发商太多了,死掉80%,不缺房子;只有20%的城市,只有20%的楼盘。”

  这样的趋势,在当前的环境下已经开始显现。

  据戴德梁行的资料,房地产开发商前40强的市场平均份额约为房地产开发商前100强的1.9倍。中国房地产指数系统资料则指出,房地产开发商前40强的市场总份额由2013年的约28.4%增至2017年的约51.7%。

  房地产行业的洗牌局开始,实际上也是行业周期发展的一个必然结果,未来缺乏资金、土地等规模优势的房企,将逐渐淘汰出去,或者被更多头部的房地产企业吸纳并入,可以预见,房地产行业的马太效应会越来越强。

  今年7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海列举数据称:“根据2018年全国工商局的统计,在工商局注册登记的房地产开发商一共9.7万个。”而且,他还认为今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

  

  大一些的房企,在危险到来之前,手中已经储备了大量弹药,尚有余力通过甩卖资产换取转圜余地。而数量众多的中小房企,就没有这么幸运。

  没有资金,则无法拓展土地,如果没有土地储备,便失去了获得更加便宜的资金的底气。进一步来说,就意味着市场份额的缩减。

  2019年即将过去,好消息是,只剩10多天,还没倒下的房企可以庆幸自己又撑过一年,坏消息则是,这一年还剩下10多天,谁也不知道,自己会不会倒在明天。

相关报道:中国境内频频出现债务违约风险 蔓延至海外

 中国境内企业频频出现债务违约,引发国际关注。据《彭博》报导,中国在岸和离岸债券市场之间的紧密联系,恐因交叉违约 导致境内违约蔓延至海外。


  《彭博》12月11日报导称,随着中国经济放缓和流动性收紧,实力最弱的企业正面临还款困难。尽管目前中国债务违约主要仍集中在境内人民币(专题)债券,但随着境内债务违约风险的攀升,持有以美元计价的境外债券投资人,也开始担忧境外债券有违约风险。

  中国约有四分之一的美元计价债券,将于2020年到期,规模高达2,011亿美元,随着发行人频频传出无法偿债的消息,其境外债券也受到震荡,投资人开始抛售这些不良债券。

报导说,亚洲的垃圾债券(其中多数来自中国发行方),上周遭遇了8月以来最大亏损,原因是境内债券一系列的违约。据彭博统计,中国今年仅11月以来就至少有15件公司债务违约,导致今年总违约金额攀升至 1,204 亿人民币,逼近去年创下的最高纪录1,219亿人民币。

  Loomis Sayles Investments Asia的高级信贷分析师冯志伟(音:Zhi Wei Feng)表示,投资人曾认为中共政府会给予救援,但随着国企“天津物产集团”传出违约问题,投资人对政府也失去了信心。

  此外,一家地方政府融资平台上周五(6日)未能如期偿还一笔到期的地方债,这再次引发了人们的普遍担忧,尽管该机构周一(9日)偿还了贷款。

  上周,国有企业北京大学方正集团未能及时支付境内债券违约,导致该公司的离岸债券价格大幅下跌,市场担心该公司会出现交叉违约,而且到期需偿还的境内债务也会给借款者带来财务压力。

  标普全球 (S&P Global)首席中国公司评级专家李国宜(Christopher Lee)表示,如果更多中国境内债券发行人出现偿债压力,这种压力一定会蔓延至境外债券市场。


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