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官宣!195亿 真卖了!潘石屹8折卖掉SOHO中国(组图)




来源: (每日经济新闻/21财闻汇)    2021/6/17 18:10:02
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6月16日傍晚,SOHO中国公告称,黑石已发出全面收购要约,交易代价236.58亿港元(约合人民币195亿元)取得SOHO中国的控股权。交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。

6月16日白天,来自市场消息称,黑石接近达成收购SOHO中国的协议,这将是市值4254亿黑石在中国最大的一笔房地产投资。



潘石屹出售SOHO中国股权早有传闻。2019年至今,SOHO中国三度传出要被收购的消息,如今终于落地。截至6月11日收盘,SOHO中国股价报3.8港元/股,总市值198亿港元,创下近一年来股价新高。在停牌之前,SOHO中国股价连续9个交易日上涨,涨幅高达59.66%。

另据胡润百富榜2020年数据显示,潘石屹夫妇身家目前共计235亿。





黑石向SOHO中国发出收购要约

潘石屹夫妇套现236亿港元

SOHO中国与黑石传了一年多的绯闻终于官宣了。

6月16日晚,SOHO中国发布公告,黑石发出全面收购要约,投资SOHO中国,以取得SOHO中国的控股权。交易完成后,SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权,将继续在香港证券交易所上市。



根据SOHO中国公告,由潘石屹夫妇全资控股的SOHO中国控股股东Boyce Limited及Capevale Limited (BVI)向要约方黑石集团不可撤回地承诺,将在10个工作日内向黑石转让28.56亿股股份,占公司已发行股本约54.93%。此后,潘石屹夫妇将保留已发行股本约9.00%。

公告称,假设要约以每股股份5港元的要约价转让,要约的最高现金代价约为236.58亿港元,约合人民币194.97亿元,即 30.47亿美元,与此前传闻相符。



6月15日,SOHO中国突然发布停牌公告,表示“以待刊发有关内幕消息及根据《香港收购及合并守则》”。停牌前,SOHO中国涨幅超过15%,报收3.8港元,股价创下年内新高。今日,SOHO中国继续停牌,但市场传闻已经再现黑石身影,称其拟以30亿美元收购SOHO中国,该交易最早于本周宣布。



SOHO中国公告截图



三次“狼来了”

自与黑石传出“绯闻”以来,SOHO中国股价已经三度暴涨。

据《每日经济新闻》记者统计,2019年10月30日,SOHO中国盘中涨幅一度高至27.07%。当日有报道称,SOHO中国正考虑以80亿美元(约627亿港元)出售其在中国的办公大楼,接盘方正是黑石及相关财团。

2020年3月10日早间,黑石集团被传提出以每股6港元的价格私有化SOHO中国,交易价值40亿美元,报价较上日收市价2.98元高逾一倍。SOHO中国亦公告停牌。临停前,SOHO中国股价报4.1港元,涨幅高达37.58%。

2020年5月4日,彭博社援引知情人士称,由于新冠肺炎疫情影响导致公司前景充满不确定性,黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。

2020年8月13日,SOHO中国表示,公司与投资者就潜在交易所进行的讨论已终止,并未在交易的条款达成共识。

但关于SOHO中国的私有化传言并没有就此终结。

2020年11月13日,距离SOHO中国表态“终止”仅3个月,又有消息称高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判,拟将其私有化,对价可能超过20亿美元。受此消息影响,SOHO中国股价一度飙升超40%。不过高瓴资本其后火速回应“无意将SOHO中国私有化”,致其尾盘跳水,股价涨幅缩小至6.99%,当日报收2.45元。

值得注意的是,2018年4月,SOHO中国前总裁阎岩加入黑石集团亚洲房地产部,出任董事总经理一职。

阎岩1996加入SOHO中国,此前曾是恒基(中国)助理市场总监。入职SOHO中国的22年里,她历任首席运营官、财务总裁和总裁,负责项目拓展、成本预算控制及全面管理等,是高管里少有的老臣。

2020年3月,坊间就有传言,黑石与SOHO中国的交易,很有可能是由阎岩促成的。

根据公告,此次要约完成后,黑石计划保持公司的现有主营业务和管理团队。黑石和现有控股股东将结合优势资源和专业知识,支持和加强公司的业务发展。



爱上编程的潘石屹不想做开发商了?

潘石屹“卖卖卖”早已不是新鲜事。

2019年6月28日,SOHO中国宣布以78亿元出售位于北京和上海的13个办公物业项目。对于销售原因,潘石屹当时在发布会现场表示,“持有量太大了”“没有任何资金原因”。

当时,潘石屹还向外界传递了这样一个信息——有钱了,SOHO中国又要开始拿地了。“下一步可能考虑拿地,还是集中在大城市,一线城市,还有一线城市最繁华的地段。我做这个房地产就认一条,地段是最重要的。如果没有好的地,就把银行贷款还一还。还一点好,对公司来说压力小一点。”

据《每日经济新闻》记者不完全统计,自2012年宣布转型以来,SOHO中国在过去几年中均有不同程度的大宗交易动作,金额较大的包括84.93亿元将外滩“地王”股权转让给复星,52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场,50.08亿元出售凌空SOHO等,金额合计近300亿元。

不过,卖资产属实,拿地恐怕是遥遥无期了,毕竟财务报表的数字实在不是太好看。

据Wind,SOHO中国转型前曾在2012年拿下了近106亿元净利润,但此后便开始走下坡路。总营收则更是走出了一条下降曲线。2013~2020年,SOHO中国的总营收分别是149.24亿元、63.60亿元、14.04亿元、19.62亿元、22.82亿元、20.89亿元,18.47亿,21.92亿。

2020年1月,潘石屹发微博:“要开始学Python了”,作为给自己的人生礼物。






相关报道:

SOHO中国在上周(6月7-11日)的一个交易周中,股价连续爆升,累涨47.86%,最新市值抬高至197.58亿港元(折合约为25.5亿美元)。该股自6月15日上午起停牌至6月16日,将于17日恢复买卖。





业绩下滑、变卖资产

5年套现293.41亿元

SOHO中国成立于1995年,由潘石屹和其妻张欣(现任SOHO中国CEO)联手创建,主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。

而创办于1985年的黑石集团,是一家全球领先的另类资产管理公司及金融咨询服务提供商,总部位于美国纽约,业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等,被视为市场最受欢迎的基金公司之一。目前,黑石的房地产投资业务已经遍及全球,投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。

早在2014年,SOHO中国就开始抛售资产,先后出售了旗下上海SOHO静安广场、SOHO海伦广场以及凌空SOHO方面的资产。2016年,SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给了国华人寿保险。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。2019年, SOHO中国先后出手了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

据公开资料统计,SOHO中国在5年间累计出售资产套现约293.41亿元(人民币)。



“卖盘”估值调整

SOHO中国的卖盘计划更是由来已久。早在2019年10月,市场就有消息称SOHO中国计划卖掉旗下的核心资产,这次正式的接盘侠黑石正是买家之一,当时SOHO的股价盘中涨幅一度达到27.07%。

到了2020年3月10日,有消息称黑石正与SOHO中国就私有化进行正式谈判,交易价值为40亿美元。当时黑石提出的私有化报价为每股6港元,较SOHO中国当日2.93港元/股的开盘价高约一倍。

此后SOHO中国的私有化进程并不顺利,在当年8月份,这项交易被迫中止,潘石屹也不再公开场合谈论私有化事项,但他们夫妇出售公司的决心并未打消。

从这次黑石接盘的价格来看,相比去年3月最开始的谈判价格打了八折。但对急于转让公司并退出房地产行业的潘石屹夫妇而言,他们的目的还是达到了。

多位市场人士认为,在新冠疫情打击下,SOHO中国的估值变得难以衡量,商业地产的经营也增加了难度。“去年曾估值40亿美元,相信还是值得的,但买方可能要考虑其他因素。”一位商业地产评估人士向南方财经全媒体记者称。

SOHO中国目前经营有北京、上海的多处写字楼物业,包括北京的前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO,以及上海的SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO等。“无论从地理位置还是写字楼质量上看,都属于不错的资产。”上述商业地产评估人士称。



尽管按照该公司经审计财务数据,公司在2020年末的净资产有375.5亿元人民币,但市场人士向南方财经全媒体记者表示:“多年来,SOHO中国的市值低于账面价值,反映了投资者对于现金回报的不满。”按照最新197.58亿港元的市值计算,SOHO中国的P/B价值(股价净值比),才不过0.43倍。

关于本次收购,一位熟悉香港投行业务的人士向南方财经全媒体记者表示:“这次属于强制全面要约,是一次’卖盘’。”查询SOHO中国的最新股权架构,该公司的最终控股股东潘石屹及张欣,目前持股份额为约63.9%。换言之,任何对潘石屹及张欣股权提出收购要约的买方,也必须同时发起对其他所有股东股份的收购要约。

事实上,在疫情的打击下,SOHO中国的2020年经营数字反映出比较艰难的写字楼大市行情。2020年,SOHO中国的年度净利润按年大跌約60%,至5.4亿元。SOHO中国主席潘石屹在报告中称:“公司对受疫情影响非常严重的特殊行业推出相应措施,有的减免了租金,有的提供了疫情补贴,有的延长了租金缴纳期限。”



黑石觊觎多家港股地产公司股权

这笔买卖亏吗?

今年以来,黑石多次染指港股地产公司,对收购股权“虎视眈眈”,希望借此机会广泛涉足中国商业地产。

除了市场传闻的SOHO中国卖盘事项,黑石集团于今年1月完成与富力地产(2777.HK)的一项物业收购。黑石房地产机会型基金向富力地产收购对广州国际机场富力综合物流园的70%股权,作价为11亿美元,该物流园也是粤港澳大湾区最大物流园区。

此外,中国物流资产(1589.HK)于去年12月宣布有意出售超过51%的股权。市场传闻,黑石集团也是竞购方之一,另外竞争者还包括美团(3690.HK)、京东物流(2618.HK),交易作价或高于20亿美元。

截至3月底,黑石集团的资产管理规模为6490亿美元。作为全球最为知名的资产管理公司,黑石的地产投资实力不容小觑。在其资产组合中,地产投资总额达到1960亿美元,是在私募股权、对冲投资、保险/不良资产投资以外,占比约30%的重要板块。

财报显示,截至2020年12月31日,SOHO中国的非流动资产为655.19亿元,流动资产为51.84亿元,资产总值超过700亿元。黑石集团这一笔236.57亿港元的买卖似乎并不亏。

据悉,这将是黑石在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。收购SOHO中国,是看中中国房地产租赁和办公商务需求市场的增长,而疫情让居家办公成为趋势,使得黑石暂缓了对SOHO中国的收购,但不代表放弃中国市场。当疫情之后中国恢复正常工作和生活秩序,黑石再次重启收购SOHO中国也在情理之中。


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