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深圳中介的倒闭潮 开始了!中国楼市巨变 来了(组图)




来源: (假装是天堂)    2021/7/1 15:09:54
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最近,以房价高企闻名全国的深圳居然出现了「中介倒闭潮」。

老徐一开始看到这个新闻时还以为谁那么无聊又在制造假新闻...

结果一查,是真的!

深圳这种炒房者天堂,居然连中介都开始混不下去,这楼市是要变天吗?

最近有不少在深圳的购房者发现,身边不少的中介网点都关上大门,贴上四个大字:旺铺出租。

这其中还不乏贝壳系的糯家,还有链家旗下的德祐。



大型中介都免不了关门大吉的命运,就更别提其他不知名的小中介了。

这么夸张的倒闭速度,真的有点让人摸不着头脑。

根据@深圳房地产中介协会的数据,截止今年4月深圳在职中介达到6.6万,而没有注册的黑中介达到3万多。

而去年深圳成交了9.5万套二手房,平均下来每个中介成交了0.9套。

这还不算一手房的平均成交量,可见生意到底有多好。

但时间进入5月份之后,深圳楼市仿佛被泼了一盆冰水,完全冷却了下来。

根据@中原地产门店的数据,其在深圳各个区的网点,5月成交量最高的竟然不足10套,并且有两个区的门店挂蛋。



而贝壳系也好不到哪,以龙华德祐加盟店为例,正常情况可以维持100万以上的业绩。

可如今能有一单就算不错了。

现在这种情况,在微博上都直接成了个段子。

看起来挺搞笑的,可却是现在深圳中介们的真实现状。

楼市好不好,就看中介们赚得多不多。

中介们赚得越多,当地的楼市就越火爆,炒房的人就越多。

这个不成文的规则基本被大家用来评判楼市的阴晴。

为什么会造成中介们如此没落呢?

一方面是源自深圳年初的208新政的影响。

今年2月,深圳发布了被称之为史上最严新政的限购政策。

其中详细规定了指导价和不同人群的购房资格,老徐我总结了一下:

1、以新房价格给二手房价定指导价,并用指导价做贷款总价。

2、3年深户且3年社保的已婚家庭可以购买2套房,未婚或离异可以买1套。

3、非深户连续缴满5年深圳社保可买1套房。

4、港澳台人士可买1套房,但不能以个人名义购买不限购不限贷的物业。

5、外籍人士提供一年以上深圳劳动合同和就业登记证可买1套房。

6、夫妻双方只能买1套房,离异满三年无房的一方才能买房。

我们可以发现,这几乎限死了所有可行的炒房逻辑。

不仅是强制压低二手房杠杆,还把每人可购买的房子数量定格在1套,特别是利用假离婚来套取购房资格的把戏,被击碎了。

都说刚需和普通购房者压根没那么多,炒房客才是楼市中数量最多的蛆虫。

政策实施三个月后,效果立竿见影。

在炒房客们用来赚差价的二手房市场,成交量出现大幅下跌。

最新数据显示5月份深圳二手房成交量环比减少38%,同比锐减65%,连续两个月下跌。

另一个数据是5月深圳二手房网签量共3781套,环比持续下降14%。

这也让深圳二手房价多年来第一次出现下跌,市场开始萎缩。

当然,这只是其一。

深圳的二手房市场之所以如此快速冷却,和另一个政策分不开。

就是国家之前出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》中,为房贷设置的两道红线。



也就是房地产贷款占比和个人住房贷款占比,并规定了各自的贷款比例。

只要超过了规定的比例,银行就没有了贷款额度,只能停贷。

更狠的是基本上四大行集中了最多的房贷余额,这让国家便于集中管理,四大行余额告急也就说明整个城市的余额都不够了。

上述的城市基本都是上半年楼市交易比较火热的地区,房贷余额快速用尽也是情理之中。

在这种情况下,现在要贷个款有多难呢?

首先必须满足的条件就是这是你的第一套房,才有优先贷款的可能。

其次,你还要证明你用来交首付的钱是正当来源,而不是借贷或是亲戚借款。

而就算是父母的借款,也要这笔借款是父母的正当收入来源才行。

这就直接封死了任何杠杆式的操作。

也因为这样的措施直接延长了银行的受理周期,不得不开始精挑细选客户,所以出现了排队现象。

在一些热点城市,买房的人一多,有些购房者至少得排上几个月的队才轮到自己。

甚至在南京已经有部分银行贷款排队都排到明年去了,这对于急需贷款买房的人来讲是个天大的打击。

而轮到自己的时候银行还有没有贷款余额,真就是看运气了。

这一招,着实狠。

在两道红线政策实行后,今年一季度全国居民购房杠杆率环比下降1.4%,同比下降4%,创下8年来的新低。

可以说,这个政策直接把炒房客赖以炒房的贷款给切断了。

类似武汉,目前国有银行基本停贷,而民营银行虽然还有得贷款,但要排队。

而郑州则曝光了一份银行内部文件,明确表示只受理15年以内,建筑面积60平方及以上,并且在四环以内的房屋。

不仅如此,还将二手房贷利率调整为首套6.25%,二套6.37%。

可以说是直接限死了二手房贷。



出现同样情况的还有炒房热点城市杭州。

根据媒体报道,杭州浙商银行,兴业银行等的房贷工作人员表示二手房贷款已经在原则上暂停审批。

而老徐所在的广州在今年年初就已经开始一系列停贷的动作了,一开始只针对老破小这类学区房,但现在是直接暂停二手房贷。

从自媒体@广州房产统计出来的数据可以看出。

广州的四大行额度紧张,要不就是得排上两三个月的队,要不就是直接停贷。

而其他的民营银行,也几乎没有了放款的额度。



而这些,还是我简单列出来的个别城市,实际上停贷名单上还有一大把。

银行贷不了款,炒房客们手里自然没了不少钱,加上深圳208政策双重夹击下,二手房市场大跌。

而二手房停贷风波波及的,还不只是深圳一个城市。

近日,重庆因为部分银行暂停二手房贷业务,成交量和二手房均价都出现了下降。

根据@贝壳找房的数据,重庆在停贷后一周,二手房均价环比下降0.34%。

而徐州则有13家银行暂停二手房贷,具体影响还要看后面的情况。

在刚出炉的《2021年5月70城二手房住宅销售价格指数》中。

包括深圳在内,呼和浩特、南宁、乌鲁木齐、南昌、宜昌、遵义等17座城市都出现了二手房房价下跌的情况。



二手房停贷的影响,估计还会再持续到年底。

深圳之所以出现中介倒闭潮,其实就是因为没有了贷款,二手房就没有成交量,自然就做不下去了。

楼市,的确在变天了。

以老徐自己的观察,我加的中介从原本的每天刷屏卖房子到现在动不动就是租房的信息。

基本可以断言,楼市进入了冷淡期。

这里也给准备买房子的刚需一个经验,如何判断房子该不该买呢?

看银行。

银行不断限贷又加息的时候,就可以稍微冷静,因为这代表着短期内楼市见顶,银行自己都顶不住了。

银行背后更多是有国家意志在表达。

国家都不希望你买了,你还硬着头皮参与,这不是很痛苦的事情嘛。

当然,这一波是不是代表着接下来房价要跌了?我也不知道。

因为没有人知道这是短期行为还是长期如此。

唯一我比较有联系的,大概是想到上次高层领导在公开场合指着高房价说的那句「会有沉重的代价」。



这种冷淡,也许就是代价的开端。

楼市的巨变,才刚刚开始。


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