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美国房价暴涨:买房得靠“抢” 卖房要“防骗”(图)




来源: (国际金融报)    2021/6/3 0:56:02
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        尽管疫情仍未得到控制,但全美各地房价出现大幅攀升。全美标普席勒房价指数和4月在售新屋价格分别创下16年和33年来高位。

  诺奖得主席勒根据回溯100多年的数据,发出感叹“实际房价从来没有这么高过!”,而楼市火爆的趋势也已经引发拜登政府的密切关注,白宫发言人表示,拜登政府担心住房越来越让民众无法负担。

  美国房价飙涨,是需求,还是泡沫?美国民众集体“炒房”,边界在哪里?美国上一轮严重的次贷危机正是起源于房地产泡沫的破裂,而此番全美范围的房价上涨,又会否引发金融和经济体系的再一次集体崩盘?

  “全美房价暴涨”专题策划拟针对上述问题,采访美国买家、卖家、中国投资客、房产研究机构、宏观经济分析师、金融市场分析师,描绘全美房价上涨期间的民生“图谱”、并对此轮房价上涨的诱因做一溯源,同时讨论房价与疫情期间经济修复的深度关联。

  美联储不断大放水的时代背景下,市场对通货膨胀的恐惧节节攀升,全美物价普涨。木材、水泥涨价,库存不足,需求旺盛,在多重因素助推下,美国房价在过去半年多的时间里一路飙升。

  房子,这一在人们心中具有安身立命意义的东西,现在在美国人心中,究竟是家,还是身家?为此,《国际金融报》记者采访数位在美国生活并买房的业主,但未获得统一的答案。与此同时,不断暴涨的房价仿佛在对人们叫嚣:“嘿!再不上车,就晚了!”

  抢房

  如果是在2008年前的美国,人到中年的女服务员克里斯汀(Christine Rodriguez)可能不会像眼下这样为了首付而发愁。

  著名电影《大空头》就描述了一场这样的画面:在酒吧做服务生的年轻女孩用超低首付买到了房。银行把贷款批给本身经济状况就不好的人,在那场世纪性的经济危机来临之前,少有人对此表示出过多的质疑。

  但这一幕不会在当下上演。克里斯汀一家六口最大的心愿就是搬离逼仄的拖车,而最近半年,攀升的房价让他们的希望不断落空。

  从城市到乡村,美国房价从2020年下半年到现在一路普涨,各地彻底解封的政策遥遥无期,房屋库存不断下降。根据美国房地产经纪人协会(NAR)的统计,截至今年4月,全美国只有116万套房源,较去年同期下降20%。然而,与去年4月相比,全美待批房屋签约量同比增长了51.7%。

  人们渴望更舒适、有保障的生活,但对于没有储蓄习惯的美国普通人来说,买房变得前所未有的艰难。

  “我从未历经过如此炙热的市场。”代理克里斯汀买房业务的中介蒂芙尼·埃勒(Tiffany Ehler)表示。她们所在的得梅因市人口约20万,是爱荷华州的首府,在以往,人们很难想象这样的城市会有楼市繁荣期。

  克里斯汀买房的动力来自孩子,她和丈夫结婚后一直住在拖车里,她的六个孩子,五个都要上网课。让克里斯汀感到恐惧的是,如果没有房子,自己的孩子将在拖车里接受教育,远离市区、没有未来。

  但克里斯汀只能承担15万至22万美元的出价,首付的钱是她和丈夫五年来的积蓄。埃勒帮她找到了25处二手房,就在实地看房的几个小时后,大部分房屋被一抢而空,好的房源被一再加价,根本轮不到克里斯汀。

  “我觉得其中一些定价过高,卖家根本不愿降价。我们甚至没有时间去思考,它就被卖掉了。”克里斯汀说。

  手拿现金,一房难求。经纪商程欣迪在加州地产扎根数年,她告诉记者,眼看着房价上涨,很多业主便也不愿意卖房子了。“他们担心卖掉之后,自己买不到新的房屋”。

  如此一来,房源更加短缺,想要买到好地段的好房子,还需要有加价的魄力与实力。“今年以来,居外IQI的经纪人为亚洲买家在美国购房变成了真正的‘抢房’,经纪人需要不停地帮买家在美国物色那些不需要现场看房、购房流程相对简单的期房项目,一旦找到有合适项目的开发商,要么需要排队,要么需要加价。”亚洲房产科技公司居外IQI联合创始人执行董事长乔治·奇米尔(Georg Chmiel)对《国际金融报》记者说。

  美国华人王兰告诉《国际金融报》记者,在美国的二手房市场上,买卖双方一般都会各自雇佣经纪人,买家、卖家可以互不见面,如果买家决定购买,将会开具一份正式的出价offer,卖方经纪人将汇聚所有的offer给卖家,让其决定卖给谁。一般而言,谁的出价越高,卖家就会接受谁的offer。正是因此,克里斯汀拼不过那些有能力加价的买家,不断与理想房屋失之交臂。

  在富人聚集的西海岸,加价的情况就更加剧烈。生活在加州圣地亚哥的张先生告诉记者,目前该地区地段较好的房子,挂出来后大概10到15天就可以成功交易。而为了赢得卖家的心,买家至少要加价10%-20%。这样的一套房子,每天排队看房的大概会有三四十组人,有不少人直接提着现金买房,有时候还没排到自己,就直接被前面的人“抢单”了。

  “打个比方,现在圣地亚哥有这么套房子,300平方米,带学区,业主想卖180万美元,我拿着185万美元的现金,房东也不会给我回应的,他不会来问你还愿意再加多少钱,因为早就有拿着200万的人跟他谈了。”张先生说。





  圣何塞地区一栋破旧的房屋以80万美元在今年年初上市,在5月18日以85.8万美元的价格售出,不到半年的时间涨价5.8万美元(约合37万人民币)。






上述房源细节图。公开信息显示,该房建造于1930年,9395平方尺。


  漏洞

  “我们家现在的房子在去年11月时只需要加价3万(美元),而现在这片区域的房子需要加价15万到20万(美元)才有可能抢到。”在记者询问目前加价的情况后,在南加州某市生活了十年的美国华人王兰这样说。

  “(美国)楼市从来没有历经过如此奇葩的加价时刻”,王兰说,目前在某些城市,已经出现了近70名买家同抢一户新房的情况。

  然而不仅是买房难,卖房也不是一件轻松事儿。在过去半年,王兰一家险些被坑。

  王兰本没想过要换房子,在去年底,美国疫情不断恶化,一家三口萌生了换套大面积新宅的想法,他们在住的旧宅子是一栋小户型独立屋,面积不到1800平方尺(相当于国内住宅面积170平方米),靠近当地IT企业和著名高校,而且位于当地最好的学区。初到美国时,王兰就是为了儿子的教育才买下此房的。

  楼市一路火热,王兰自然认为旧宅能卖个好价钱,却不想由于选错了经纪人,险些损失惨重。

  王兰告诉记者,在美国买家、卖家各自雇佣经纪人,由经纪人代表自己同对方经纪人沟通,买家很清楚自己会为哪套房出价,故经纪人很难背着买家做手脚,但卖家并不清楚会有多少人看房,有多少潜在买家下offer,以及出价究竟多少,这一切都需卖家经纪人告知。如果卖家经纪人出于私利有意隐瞒真实情况,卖家就容易被蒙骗。王兰一家正是在挑选经纪人上翻了大跟头。

  为求沟通顺利,王兰找了一位形象、口碑皆不错的华人经纪汤姆·李(化名),王兰一家与李商定旧宅以102万-106万美元上市,但李未经王兰一家同意擅自改成了104万-108万美元上市并登出广告,上市两周,本以为能收到一堆买家offer的王兰只收到了一个offer。对此,汤姆·李的解释是报价高了。

  但是,如此火热的房地产市场,怎么会只有一个买家出offer?发现蹊跷后,王兰做了一番调查,她发现之所以她的房子只有一个offer,是因为汤姆·李采取不接电话、不回短信的方式,将大量想要看房的潜在买家挡在门外,只邀约与自己有合作的经纪人带买家来看房,并从中选择了一个能私下给他最大好处的华人经纪及买家,还向王兰表示,买家只肯出价105万。幸而王兰及时醒悟并中止了交易,避免了被坑。

  “看似很规范的房地产行业,其实有很多漏洞。美国房地产经纪行业要求虽然高,但经纪人个人的权利太大。在当下,不仅仅是买房难,连我们这样的想趁着房价上涨赚一笔的卖家也很难。”王兰说。

  而汤姆•李并不是个例,经纪商程欣迪告诉《国际金融报》记者,近期有一件事情在圈子里炸开了锅:一位买家看上了一套房子,临到要下offer的关头,被自己的经纪人截胡了。“还有的经纪人,会帮买家同时下好几个offer,但这对地产从业规则而言是很不规范的。”程欣迪说。

  担忧

  2021年第一季度数据显示,美国几乎每个大都市地区的房价都出现了上涨,以家庭为单位的房屋售价中位数增长率达到16.2%,创下1989年以来的新高。

  房屋建筑商LGI Homes Inc.首席执行官埃里克·里帕(Eric Lipar)在5月的财报电话会议上表示:“尽管房屋的平均销售价格比去年提高了11%,但人们对房屋的需求从未像现在这样高。”在许多都会区,即使一些买家退出市场,需求仍将超过可用供应”。

  值得注意的是,在今年2月,全美10万美元到25万美元之间的房屋售出量同比下降了11%,而售价超过100万美元的售出量增长了81%。这一数据也说明,买家越来越看重房屋自身的价值实力,而不是“仅仅想买套房子”那么简单。

  对于房价大涨的原因,NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)表示,美国房价的大幅上涨只是说明需求强劲,住房供应量创历史新低。

  库存不足和需求旺盛,这是目前舆论场上呼声最高的两大原因,但这不足以解释全部。

  王兰告诉《国际金融报》记者,疫情之后,美股狂涨,炒股的人有钱了,热钱流入楼市,“市场上房子太少,而想买房的人太多了,这进一步推高了房价。再加上美联储大放水,房价自然就上去了”。与此同时,木材、水泥价格等原材料齐上涨,进一步推高了房价。

  “有很多不差钱的人,也有很多缺钱的人”,Cindy说,虽然有实力的买家都在抢好房源,并不惜一切加价,但多数还是为首付和贷款头痛不已的普通人,对于他们来说,时间就是一切。

  佛罗里达州的买家朱莉·库克(Julie Cook)和母亲在今年1月移居爱达荷州博伊西市,在搬家前,他们计划以不到30万美元的价格在博伊西购买房屋,但到达后,这笔钱已经买不到原先看中的房子了。

  张先生进一步对《国际金融报》记者表示,最近他看房时发现了一个有趣的现象,在以往,排队来看房的基本上是夫妻小两口或是再带个孩子,而最近几个月,涌现了很多一家三代看房的。“子女如果联合父母一起买房,贷款额数也会更大,两代人加起来供一套房子,我想这也反映了当下的一些现实问题”。

  一个月前,加州圣克拉拉地区出售联排别墅,根据NBC报道,这些房屋的价格为120万美元,数十名购房者在户外搭帐篷连夜排队买房。图片来自推特用户。

  面对高涨的房价,一些买家开始担忧泡沫问题。房地产网站Redfin的首席经济学家泰勒·马尔(Taylor Marr)表示,当房地产价格上涨超出抵押贷款利率,人口增长或家庭收入增长等基本因素所能解释的范围时,泡沫就会出现。

  马尔表示,截至目前,美国房市的泡沫尚未到来。根据凯斯·席勒(Case-Shiller)的指数,美国房屋价格在今年年初比一年前长超11%,这一数字超过了全美工资涨幅。然而,根据房地美的数据,美国今年的抵押贷款利率下降了88个基点,从2020年1月的3.62%下降到2021年1月的2.74%。

  越来越多的“千禧一代”准备进入购房市场,这意味着市场上还有更大的空间要继续开拓,但“千禧一代”的购房压力也在不断走强。“因为房价涨幅过快,很多刚需年轻人将难以买到自己人生的首套房,从而错失机会,拉大贫富差距。”PNC金融服务公司高级经济学家Abbey Omodunbi表示。

  “很明显,拥有房屋是创造财富的最成功、最大的来源之一,特别是对那些本身收入不高的人来说。”全球最大国际产权保险公司、美国最大商业信息供应商第一美国(First American)的首席经济学家马克·弗莱明(Mark Fleming)如是说。

  “而没有房屋,你就无法创造财富。”弗莱明补充。


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